Tag: immobilienankauf

03 Jul 2017
Eigentümerwechsel Mietvertrag Österreich

Eigentümerwechsel Mietvertrag Österreich

Immobilien sind mittlerweile Wertanlage Nummer 1. Immobilienprojekte haben damit Gold und den beliebten Bausparer auf die hinteren Plätze verwiesen. Dennoch kommt es vor, dass Wohnungen und Häuser verkauft werden. Gerade wenn die Immobilie vermietet wird, kann das für große Angst bei den Mietern auslösen. Was passiert mit meinem Mietvertrag? Was hat der neue Eigentümer vor? Was darf er? Wir klären Sie über die Folgen eines Verkaufs bei bestehendem Mietvertrag in unserem Beitrag “Eigentümerwechsel Mietvertrag Österreich” auf.

Eigentümerwechsel Mietvertrag Österreich – viele Fragen kommen auf

Die häufigsten Fragen beim Eigentümerwechsels bei bestehendem Mietvertrag:

  • Können Mieter einfach gekündigt werden?
  • Kann der Mietzins einfach erhöht werden?
  • Ist der Mietvertrag mit allen Details weiterhin gültig?
  • Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel sonst noch?

 

Können Mieter einfach gekündigt werden?

 
Wenn eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Als neuer Eigentümer ist man somit grundsätzlich an alle im Vertrag vereinbarten Regelungen gebunden. Diese können auch nicht einfach einseitig aufgelöst werden.

Bei Ein- bzw. Zweifamilienhäusern ist die Sache schon etwas komplizierter. Bewohner können nämlich vom neuen Besitzer binnen (einer) Monatsfrist gekündigt werden. Wenn der Vertrag jedoch im Grundbuch eingetragen wurde, bleibt er in jedem Fall aufrecht.

Verträge, die vor 2002 abgeschlossen wurden, können nur aufgelöst werden, wenn ein explizierter Kündigungsgrund vorherrscht. Mieter können von ihrer Seite aus durch den kommenden Eigentümerwechsel ausziehen. Auch wenn vertraglich irgendwelche Fristen vereinbart worden sein, müssen diese nun nicht mehr eingehalten werden.

Kann der Mietzins einfach erhöht werden?

 
Nein. Dies wird sowohl durch das Mietrechtsgesetz (Wohnungen in Gebäude, die vor 1953 errichtet wurden) als auch idurch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (Ein- und Zweifamilienhäuser) untersagt.
Möglich ist allerdings, dass der neue Besitzer eine Inflationsanpassung vornimmt. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart wurde.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, MRG, ist dies ausschließlich für die Zukunft möglich. Im Teilanwendungsbereich (nach 1953 errichtete Bauten) ist es auch rückwirkend möglich – allerdings nur für die letzten drei Jahre und falls noch keine derartige Erhöhung seitens der Vorbesitzer vorgenommen wurde.

Ist der Mietvertrag mit allen Details weiterhin gültig?

 
Der Käufer der Immobilie muss sich allen durch den Voreigentümer vereinbarten Regelungen bewusst sein und sich an alle halten – auch an mündliche Vereinbarungen.

Beispielsweise: Hat der Mieter mit dem vorigen Vermieter vereinbart, dass er die Wohnung zur Gänze untervermieten darf, dann muss sich auch der neue Vermieter an diese vereinbarung halten.

Einzige Ausnahme bilden ungewöhnliche Nebenabrede. Zu diesen zählen z. B. der unbeschränkte Kündigungsverzicht des Vermieters.

Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel sonst noch?

 
Das kann bei einem Eigentümerwechsel auch noch vorkommen:

  1. Beim Zinshaus-Verkauf kann es vorkommen, dass neben dem Besitzer auch die Hausverwaltung gewechselt wird.
  2. Der neue Eigentümer (Käufer der Immobilie) darf sich einen Überblick über das Objekt verschaffen und somit auch die Wohnungen besichtigen. Dies geschieht üblicherweise aber nur in Absprache mit den Mietern. Etwaige Fotos oder sonstige Aufnahmen der Wohnung sind Vereinbarungssache und somit rechtlich nicht klar geregelt.
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